住宅購入資金計画・諸経費・購入までの流れ

住宅は住んでいるうちに傷んできますので、定期的なメンテナンスが必要です。

分譲マンションの場合、購入の時に修繕積立基金を払う場合があります。

また、入居後は毎月の管理費や修繕積立金が必要となります。
それらは、建物の修繕や清掃、電気、ガス、水道などの点検・管理、そして管理会社への支払いなどに当てられます。

駐車場を利用する人は、駐車場に対する費用も必要となります。
こちらは駐車場の管理や修繕代に使われる費用となります。


大規模な修繕をする場合は、マンションの規模にもよりますが、数千万円から数億円の費用がかかる場合も少なくありません。

そういった修繕に際して積立金が必要な費用に足りないといった場合には、所有者一人一人から足りない費用を集金することもありえます。
全員が同意して集金に応じるとも限らず、修繕ができないこともあるでしょう。

マンションの購入の際、管理費や修繕積立金が安いところを選びがちですが、こういったことを考えると「安い＝良い」とも言い切れないのがこれらの費用なのです。

しかし、マンションの管理会社が必要以上に経費を計上していたり、業者に高い料金を支払っているままである、という場合も実際にあります。
マンションの修繕などは管理会社にまかせきりにせず、管理組合の参加者においてお金の流れを細かくチェックしておきましょう。
自主管理組合では、複数の業者に相見積もりを取って、価格面、信頼性などを勘案して納得できる業者を選ぶ必要があります。

自主管理では、居住者は自分達で分担して管理業務をこなさなければならないので手間はかかりますが、一般的には管理会社に頼むよりも毎月の費用が安くなります。

ちなみに修繕積立金は共有部分に使われる目的のものです。
専有部分、つまり自分の部屋の中の補修費用は自分で用意しなければなりません。

給湯器、調理機器など、経年変化により劣化していくものです。
その修理や買い替えの費用も日ごろから準備しておきましょう。

日常のこまめな掃除を心がけることでの劣化を防ぐこともできます。

住宅は、購入してからもいろいろとメンテナンスに関する費用がかかる買い物です。
そのための資金の計画をしておくと、急な修理など不意の出費があったときにあわてずにすみますね。

購入する住宅を決定するといよいよ契約ということになります。

住宅の購入契約を締結する前に、買主に向けて重要事項説明書を元にした、重要事項の説明が宅地建物取引主任者によって行われます。
説明が終わったあと、すぐに売買契約が行われるのが一般的です。

ここでいう重要事項説明とは、物件の内容、契約内容、承認事項など、契約内容の中でも特に重要とされている複数の事項に関する説明のことです。
細かい説明もあり、また素人にとっては分かりづらい専門用語なども混ざってくるでしょう。
実際に購入するのは私たちなのですから、分からないことは遠慮なく何度でも分かるまで質問を繰り返して理解した上で契約するようにします。

重要事項の中には、手付金・契約の解除・お互いの契約不履行の際の対応・ローン特約などの説明があります。

手付金については契約してから物件の引渡しまでに契約を解除したい場合の説明などが行われます。
一般的に、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の２倍を買主に返金することで契約を解除することができるようになっています。
手付金は契約解除がなければ、売買代金の一部に充当されます。
一般的に手付金の金額は物件価格の1割〜2割程度を支払うのが一般的です。

契約不履行（例えば不動産業者が物件を引き渡さないなど）の場合、相手側は契約を解除でき、契約不履行を行った側が違約金を支払う、といった契約が一般的です。
重要事項説明の際には、契約不履行の違約金の額についても説明があります。

ローンを組む予定の住宅売買契約において、ローン特約を定めることで、借り入れを予定している住宅ローンが借りられない場合、契約を無償解除できます。
この場合、売主は頭金などで受け取ったお金を返還しなければならないとされていることが多いようです。

重要事項を把握しておかないと、いきなり転勤になって住宅購入ができなくなった場合や、ローンの審査が通らなかった場合、トラブルに巻き込まれないとも限りません。

聞きなれない言葉や細かい説明が多いですが、面倒と思わずにしっかり重要事項説明書に目を通し、理解することが大切になってくるでしょう。

住みたい住宅を探す方法にはどのようなものがあるか、ここでご紹介しておきましょう。


・不動産業者
住まいを探すのなら、まずは不動産屋さんですね。
住宅ローンの申し込みや売買契約でもお世話になるところになります。

すぐに購入する予定がない場合や、購入したい物件が見つからない場合でも、自分の希望を伝えておけば、希望に沿った物件の情報をいち早く知らせてもらえます。

いざ住宅を購入する際には、不動産屋さんとは引渡しまで長い間おつきあいすることになりますので、複数の不動産屋に行き、信頼できる不動産屋を選びましょう。

大手の不動産屋が良い、とは限らないのがこの業界の特徴です。
わからないことは遠慮なく尋ねられる、この人なら信頼できると思える営業マンに出会うと、安心して物件選びができてよいですね。


・折込チラシ
地元の不動産物件を探すのに大変便利です。
現在の居住場所に近い物件を探す場合、特に多くの情報を得られる方法だと言えます。


・住宅情報誌
折込チラシに比べると、広範囲の物件情報を探すのに便利です。
物件情報だけでなく、ローンの計算方法や住宅購入者の声など、不動産物件の取得にまつわる読み物的な情報が１冊にまとまっています。


・インターネット
インターネットでも不動産物件、建物情報などが得られます。
必要な情報を送ってくれるメールマガジン、住みたい場所で検索することができるサイトなど、さまざまな情報が得られます。

また、インターネット上で不動産のオークションも行われています。
掲示板やコミュニティなどで不動産業者や物件情報などの情報交換も行われています。
またわからないことを気軽に質問できるような場所も複数用意されています。

物件情報は写真で見ることもできますし、間取りなども細かく掲載されているところも多いようです。

ローン試算などもパソコンなので簡単にでき、時間のない人には便利なツールが用意されています。
インターネットは不動産情報に限らず、情報量が多すぎるというデメリットもあります。
不必要な情報に振り回されないよう、情報を取捨選択しながら、上手に活用しましょう。


住宅の購入には、複数の媒体を組み合わせて、上手に利用するのが賢いやり方です。
ぜひ上手な買い物をしてくださいね。

分譲マンションを購入する際、マンションの建物の中で専有部分と共用部分ということが気になる人もいるでしょう。
実際にどこが専有部分でどこが共用部分なのか、厳密に知っている人は少ないようです。

これはマンションの建物を所有している人が勝手に決めるのではなく、区分所有者法という法律で定められています。

区分所有法によれば、専有部分とは建物の中で個々の所有権の目的とする部分を指します。
分かりやすく言えば、分譲マンションの各部屋のことを専有部分と呼ぶのです。

逆に共用部分とは、専有部分に含まれない建物部分と建物付属物、付属建物を指します。

分譲マンションなどにおける共用部分は、以下の２通りに分けられます。

・法定共用部分
共同で使用する廊下、階段、エレベーター、外壁、ロビー。
また電気、ガス、水道の配管(線)で専有部分に属さないものなど。
これらは区分所有法上の共用部分とされるものです。

・規約共用部分
マンションの管理事務所、集会所、別棟の倉庫などのように規約に定めることにより初めて共用部分となるもの。

ちなみに、専有部分と思っている人も多いでしょうが、ベランダや専用庭は共有部分です。
共有部分の一部分を特定の目的で利用できるようにした部分を専用使用部分といいます。
この専用使用部分を利用する権利が専用使用権です。
専用使用権を有した人であっても、専用使用部分は共有部分のひとつなので、完全に自由に使用できるわけではありません。

マンションの購入する際には、規約をよく読んで、マンションのどの部分が共用部分にあたるのかをよく把握しておきましょう。

単純に日常生活でトラブルになるだけではなく、修理が必要なときに管理組合が修理をするべき部分なのか、居住者がしなければならない部分なのかが変わります。

特にライフラインであるガス管や水道管は、専有部分と共用部分に分かれるものですから、枝管からが専有なのか、メーターからが専有なのかなどを規約で確認しておくことが必須です。

ガス管や水道管の老朽化などで修繕が必要になった場合、管理組合と個人のどちらが費用を持つか、という問題が起こってくるからです。
住宅の購入には、多くの情報を集めしっかり検討することが大切になるのです。

住宅のメンテナンスについて考えてみたいと思います。
分譲マンションであれば大規模な修繕は管理組合が行いますが、一戸建ての住宅では、すべての管理・修繕は、当然、居住者自身が行わねばなりません。

逆に言えば、マンションの場合は管理組合に所属する全ての住人の承諾がないと大規模な修繕は行えません。
しかし、一戸建ての場合は、これも当然ですが持ち主の判断のみで自由に行えます。

しかし、一般的に修繕やリフォームには高額の費用がかかるので、普段から資金を積み立てるなどして、その費用を準備しておかなければなりません。

特にお金がかかるのは、外壁の塗り替えや屋根の修理といったエクステリアの修繕費用になるでしょう。

こういった作業は10年に1度は行っていくのがよいとされます。
それを目安にして費用を用意しておきましょう。

小規模なものであっても、100万円を下回ることはないと思っておいたほうがよいでしょう。
もちろん住宅の大きさや外壁や屋根の種類などによって料金は大きく変わってきます。

外壁がサイディングであれば、つなぎ目のシーリング材にひび割れや隙間があれば、雨の日の雨漏りにもつながってきます。
そういった不具合は、放置せず早急な補修をしたほうが結局安上がりになります。

コンクリートの基礎にひび割れがないか、土台に白蟻被害がないかといったことは、定期的に点検を行っておくと安心です。
土台部分は住宅全体のトラブルに波及します。
大事に至る前に修繕しておくと安心ですね。

住宅の劣化は周辺の気候や環境、塗料の種類によって異なってきます。
自分の家が修繕時期にかかっているかどうかは、日ごろの点検を行いながら見極めていきましょう。

住宅の購入には、購入時だけでなく、その後のメンテナンスにも大きなお金が必要となります。
住宅ローンだけでキュウキュウするのではなく、メンテナンスの費用の余裕も持っていくようにしたほうがよいですね。
定期的な点検・補修や日々の掃除などを心がけ、大事なマイホームを長持ちさせましょう。